বীমা ‘অপরাধের স্কোর’ মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রে সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসনের ঝুঁকি বাড়ায়

‘ক্রাইম স্কোর’ রেটিং সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসনকে হুমকির মুখে ফেলেছে

পৃথক বৈশিষ্ট্যের জন্য রেটিং খুব বিস্তৃত, সমালোচকরা বলছেন

‘আইনি রেডলাইনিং’-এর নতুন রূপ, একজন কর্মকর্তা বলেছেন

ওয়াশিংটন, – মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রে সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসনের একটি গুরুতর ঘাটতি আরও বেশি হতে পারে কারণ ডেভেলপাররা দ্রুত ক্রমবর্ধমান বীমা প্রিমিয়ামের সম্মুখীন হয়, যা একটি রহস্যময় তৃতীয় পক্ষের “অপরাধ স্কোর” দ্বারা চালিত হয় যা কিছু মালিকরা বলে যে তাদের ব্যবসা থেকে দূরে রাখতে পারে৷ দেশটির প্রায় প্রতিটি সম্প্রদায় সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসনের বিকল্পের অভাবের সাথে লড়াই করছে কারণ গত অর্ধ-দশকে দাম বিস্ফোরিত হয়েছে, সমস্যাটিকে রাষ্ট্রপতি নির্বাচনের কেন্দ্রে ঠেলে দিয়েছে। ভাইস প্রেসিডেন্ট কমলা হ্যারিস এবং প্রাক্তন রাষ্ট্রপতি ডোনাল্ড ট্রাম্প উভয়েই আবাসনের ক্রমবর্ধমান ব্যয়ের লাগাম টেনে ধরার জন্য পদক্ষেপের প্রতিশ্রুতি দিয়েছেন, সাম্প্রতিক বছরগুলিতে মুদ্রাস্ফীতি এবং শ্রমের ঘাটতির কারণে নতুন বাড়ির দীর্ঘকালের অভাবের কারণে উদ্ভূত হয়েছে।

“স্কাইরোকেটিং” বীমা হারগুলিও সারা দেশে ভাড়া বাড়াচ্ছে, ন্যাশনাল মাল্টিফ্যামিলি হাউজিং কাউন্সিল শিল্প গ্রুপ গত বছর সতর্ক করেছিল, গড় সম্পত্তি বীমা হার 26% এবং দায় কভারেজ এক বছরে 15% বেড়েছে৷

“আমরা সবুজে একটি একক সম্পত্তি পরিচালনা করতে পারি না – একটি নয়,” বলেছেন আভি উলফ, যার কোম্পানি আটলান্টা এলাকায় সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন এবং অন্যান্য রিয়েল এস্টেটের মালিক এবং বিকাশ করে৷

থমসন রয়টার্স ফাউন্ডেশন গত দেড় বছরে, উলফের অপারেশনে একটি “ব্যাপক বীমা বৃদ্ধি” দেখা গেছে – এক দশক আগে প্রতি অ্যাপার্টমেন্ট প্রতি বছরে প্রায় $50 থেকে বেড়ে আজকে $1,500 হয়েছে, থমসন রয়টার্স ফাউন্ডেশন।

বিশেষ করে কভারেজের একটি ফর্ম, যাকে বলা হয় “অ্যাসল্ট এবং ব্যাটারি” যা মালিকদের তাদের সম্পত্তিতে হামলা হলে মামলা থেকে রক্ষা করে, এটি পাওয়া মূলত অসম্ভব হয়ে পড়েছে, উলফ বলেছেন।

জর্জিয়ার উলফের কাছে এখনও উপলব্ধ কয়েকটি বীমাকারীরা কাছাকাছি সংঘটিত অপরাধের সংখ্যার উপর ভিত্তি করে “অপরাধের স্কোর,” রেটিং বৈশিষ্ট্যের ব্যবহার গ্রহণ করেছে, তবে পরিমাপের জন্য ব্যবহৃত বিবরণ অস্বচ্ছ।

উলফ এখন আটলান্টার বাজারে বিনিয়োগের একটি “সর্পিল” নিয়ে উদ্বিগ্ন, যদি আরও বেশি বিকাশকারীকে নিষিদ্ধ বীমা হারের কারণে তাদের সম্পত্তি বিক্রি করতে বাধ্য করা হয়।

লোরেন কোচরান-জনসন, ডিক্যালব কাউন্টির সিইও-নির্বাচিত যার মধ্যে আটলান্টার অংশ রয়েছে, অপরাধের স্কোরকে “আইনি রেডলাইনিং”-এর সাথে তুলনা করেছেন – অতীতে ব্যাঙ্কগুলির দ্বারা ব্যবহৃত একটি নীতি যা প্রধানত কৃষ্ণাঙ্গদের বসবাসকারী লোকেদের আবাসন ঋণ দেওয়া খুব ঝুঁকিপূর্ণ বলে মনে করেছিল। বা সংখ্যালঘু এলাকা।

“এটি সমস্যাযুক্ত কারণ এই ক্ষেত্রগুলি সর্বদাই এমন ক্ষেত্র যা সর্বাধিক পুনরুজ্জীবনের প্রয়োজন,” তিনি একটি সাক্ষাত্কারে বলেছিলেন।

“এর জন্য আইনি মনোযোগ প্রয়োজন,” কোচরান-জনসন বলেছেন। “আমি উচ্চ প্রিমিয়াম চার্জ করার সাথে কোন সমস্যা নিই না, তবে আপনি কেবল কভারেজ অস্বীকার করতে পারবেন না।”

অপরাধের স্কোর হল বেশ কয়েকটি সরঞ্জামের মধ্যে একটি যা বাণিজ্যিক বীমাকারীরা ক্ষতির ঝুঁকি বিশ্লেষণ করতে ব্যবহার করে, এরিক গোল্ডবার্গ বলেছেন, আমেরিকান প্রপার্টি ক্যাজুয়ালটি ইন্স্যুরেন্স অ্যাসোসিয়েশনের একজন ডিপার্টমেন্ট ভাইস প্রেসিডেন্ট, একটি শিল্প গ্রুপ।

“উদাহরণস্বরূপ, যদি কোনও বিল্ডিংয়ের ভাড়াটে বা অতিথি বিল্ডিং প্রাঙ্গনে আক্রমণ করে, তাহলে এটি একটি মামলা হতে পারে৷ উপরন্তু, যদি একটি সম্পত্তি একটি উচ্চ অপরাধের এলাকায় থাকে, তাহলে সেখানে ভাঙচুর, অগ্নিসংযোগ, চুরির ঝুঁকি বাড়তে পারে৷ এবং অন্যান্য বিপদ যা সম্পত্তির বীমাযোগ্যতাকে প্রভাবিত করতে পারে।”

গোল্ডবার্গ একটি ইমেলে বলেছেন, বীমাকারীরা ঝুঁকি কমানোর জন্য মালিকের নেওয়া প্রচেষ্টাগুলি বিবেচনা করতে পারে, যেমন নিরাপত্তা ব্যবস্থা ইনস্টল করা। ভার্জিনিয়া টেকের একজন সহকারী রিয়েল এস্টেট অধ্যাপক জেফরি রবার্ট বলেছেন, অপরাধমূলক কার্যকলাপের উপর বাণিজ্যিক সম্পত্তিকে লক্ষ্য করে এমন ব্যয়বহুল মামলার বিরুদ্ধে হেজ করার জন্য আরও বীমা সংস্থাগুলি অপরাধের স্কোরের উপর নির্ভর করছে। সমস্যাটি সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসনের জন্য বিশেষত সমস্যাযুক্ত হয়ে উঠেছে, কারণ এই ইউনিটগুলি উচ্চ অপরাধের এলাকায় অবস্থিত, তিনি বলেছিলেন।

মালিকানা অ্যালগরিদম ব্যবহার করে তৃতীয় পক্ষের কোম্পানিগুলি দ্বারা তৈরি করা হয়েছে, অপরাধের স্কোরগুলি আদমশুমারির ডেটা এবং বিভিন্ন অপরাধের রিপোর্ট ব্যবহার করে, কিন্তু প্রায়ই একটি নির্দিষ্ট সম্পত্তির জন্য দানাদার তথ্যের অভাব থাকে, রবার্ট 2020 সালের একটি প্রতিবেদনে লিখেছেন।

যদি একটি আক্রমণ যা ঘটে তা ব্লক দূরে – বা গ্রামীণ এলাকায়, এমনকি মাইল দূরে – একটি হাউজিং কমপ্লেক্স থেকে, এটি এখনও তার বীমা প্রিমিয়াম চালাতে পারে – অথবা এর ফলে একসাথে কভারেজ অস্বীকার করা হতে পারে। “আপনি যদি উচ্চ-অপরাধ-স্কোর এলাকায় বসবাস করেন, আপনি আলোচনা করতে পারবেন না,” রবার্ট বলেছিলেন। নাথান কের, ব্রোকারেজ স্কট ইন্স্যুরেন্সের ভাইস প্রেসিডেন্ট যেটি রবার্টের গবেষণাকে সমর্থন করেছিল, বীমার দাম বেড়ে যাওয়ার সাথে সাথে অপরাধের স্কোর সম্পর্কে “এই পুশব্যাক শুনতে শুরু করে”।

“এই খরচ এই মুহূর্তে সত্যিই নিপীড়ক,” কের বলেছেন, যিনি স্কটের সাশ্রয়ী মূল্যের হাউজিং গ্রুপের প্রধান এবং ক্লায়েন্টদের পক্ষে বীমা কভারেজ নিয়ে আলোচনা করেন। “সম্পত্তি এবং সাধারণ দায় প্রিমিয়ামগুলি এই মুহূর্তে আমাদের শিল্পকে সত্যিই পিষ্ট করছে।”

অপরাধের স্কোর তৈরির পদ্ধতি হল একটি “ব্ল্যাক বক্স,” তিনি বলেন।

কর্পোরেট কমিউনিকেশনের সিনিয়র ডিরেক্টর রবিন ওয়াচনার বলেছেন, কোরলজিক, একটি কোম্পানি যা অপরাধের ঝুঁকি বিশ্লেষণ করে, 18,000 টিরও বেশি আইন প্রয়োগকারী সংস্থার কাছ থেকে কাঁচা ডেটা সংগ্রহ করে “এবং মালিকানা ডেটা বিজ্ঞান পদ্ধতি ব্যবহার করে বিশ্লেষণের পরে স্থানীয় সম্প্রদায়ের কাছে রিপোর্ট করা অপরাধগুলিকে দায়ী করে”।

কোম্পানিটি সবচেয়ে সাম্প্রতিক উপলভ্য ডেটা ব্যবহার করে এবং আশেপাশের আয় বা জনসংখ্যা সংক্রান্ত কোনো ব্যক্তিগত বৈশিষ্ট্য বা পরিসংখ্যান ব্যবহার করে না, ওয়াচনার একটি ইমেলে বলেছেন।

অপরাধের স্কোরগুলি সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন শিল্পের মুখোমুখি বীমা সমস্যার একটি অংশ মাত্র, নিউ ইয়র্ক ভিত্তিক একটি অলাভজনক ফেয়ারভিউ হাউজিং পার্টনার্সের নির্বাহী পরিচালক থম আমদুর বলেছেন যা এই বিষয়ে প্রকাশ করেছে। তিনি বলেন, প্রাকৃতিক দুর্যোগ এবং মামলা-মোকদ্দমা বৃদ্ধি বীমাকারীদের জন্য ব্যয় বাড়িয়েছে, যা তারা হাউজিং অপারেটরদের দিয়ে দেয়।

“যদি এই সংকট চলতে থাকে … এটি কিছু মালিককে বাঁধা দেবে, যেখানে তাদের একমাত্র বিকল্প সম্পত্তি বিক্রি করা,” আমদুর বলেছিলেন।

এটি নতুন মালিকদের বা ফোরক্লোজারের দিকে নিয়ে যেতে পারে যা একটি সম্পত্তির ক্রয়ক্ষমতার বিধিনিষেধকে সরিয়ে দেয় – যা আমদুর “বড় অস্তিত্বের ঝুঁকি” বলে অভিহিত করে।

গত বছরে, সরকারী কর্তৃপক্ষ হস্তক্ষেপের প্রয়োজনীয়তা স্বীকার করতে শুরু করেছে, তিনি বলেছিলেন।

ফেডারেল ডিপার্টমেন্ট অফ হাউজিং অ্যান্ড আরবান ডেভেলপমেন্ট সম্পত্তি বীমা বৃদ্ধির প্রভাব সম্পর্কে “গভীরভাবে উদ্বিগ্ন” এবং “এই ক্রমবর্ধমান চ্যালেঞ্জ মোকাবেলার জন্য নতুন উপায় খুঁজছে,” একজন মুখপাত্র একটি ইমেলে বলেছেন।

আটলান্টায়, উলফ আশা করছে যে তার সম্পত্তি এবং তাদের বাসিন্দাদের জন্য দ্রুত সমাধান আসবে।

“এটি সময়ের ব্যাপার মাত্র যতক্ষণ না কিছু আমাকে ধাক্কা দিয়ে বের করে দেয়। আমি এখন ধারের সময় আছি।”

এই নিবন্ধটি পাঠ্য পরিবর্তন ছাড়াই একটি স্বয়ংক্রিয় সংবাদ সংস্থার ফিড থেকে তৈরি করা হয়েছে৷